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   Mietrecht und Pachtrecht
Die Räum- und Streupflicht
 
Autor: Frank Richter
Kanzlei: Rechtsanwalt
Ort: 69221 Dossenheim
erstellt am: 23.02.09
 
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Die Räum- und Streupflicht

Regelmäßig erfolgt die öffentlich-rechtliche Regelung der Räum- und Streupflicht als Teil der Straßenreinigungspflicht durch Satzungen bzw. Gesetze. Rechtsgrundlagen sind zum einen die jeweiligen Gemeindeordnungen der Länder, zum anderen deren Straßen- und Wegegesetze.

Die öffentlich-rechtliche Räum- und Streupflicht trifft den Anlieger der jeweiligen Straße bzw. des jeweiligen Gehwegs. Ob auch der Mieter also bereits öffentlich-rechtlich zur Durchführung des Winterdienstes verpflichtet ist, hängt davon ab, wie in der jeweiligen Satzung bzw. Landesgesetz der Begriff „Anlieger“ definiert ist. Ist hiernach „Anlieger“ nur der Grundstückseigentümer oder sonstig dingliche Berechtigte, bleibt dieser – ungeachtet der Möglichkeit einer zivilrechtlichen Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter – zunächst allein verpflichtet. Bei einer Grundstücks-/Wohnungseigentümergemeinschaft sind dann die Miteigentümer gemeinsam mit der Streupflicht belastet (BGH, Urteil vom 27.11.1984 – VI ZR 49/83, WuM 1986, 66).

Mit Abschluss des Mietvertrages kann auf den Mieter ein ganzes Bündel von Pflichten übertragen werden. Die Räum- und Streupflicht ist eine solche übertragbare vertragliche Nebenpflicht. Hierbei handelt es sich um eine Verkehrssicherungspflicht. Voraussetzung für die Verpflichtung des Mieters ist eine wirksame Übertragung der Räum- und Streupflicht entweder durch öffentlich-rechtliche Regelungen in Form z.B. von Gemeindesatzungen oder durch eine wirksame Vereinbarung im privatrechtlichen Mietvertrag.
Inhalt und Umfang der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung sind regelmäßig ebenfalls in der die Räum- und Streupflicht übertragenden Satzung geregelt. Inhalt ist die Beseitigung von Schnee und Eis auf öffentlichen Straßen in geschlossenen Ortschaften, an die die jeweiligen Grundstücke angrenzen bzw. durch die sie erschlossen werden. Private, d.h. nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmete Straßen und Wege werden von der öffentlich-rechtlichen Räum- und Streupflicht nicht erfasst. Der räumliche Umfang ist i.d.R. auf die Gehwege der jeweiligen Straßen bzw. in Ermangelung eines Gehweges auf einen entsprechenden Seitenstreifen beschränkt. Zeitlich beginnt die Räum- und Streupflicht je nach Regelung mit dem Einsetzen des Tagesverkehrs also ab 6:30 Uhr - 7:00 Uhr morgens und endet zwischen 20:00 Uhr und 21:00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen kann die Streupflicht später, z.B. erst ab 8:00 Uhr oder sogar erst 9:00 Uhr einsetzen (OLG Oldenburg, Urteil vom 28.09.2001 – 6 U 90/01, MDR 2002, 216).

Allerdings können die Anlieger nicht zu qualitativ und zeitlich stärker herangezogen werden, als die Gemeinde selbst räumen und streuen müsste. Für die Bestimmung der die Gemeinde treffenden Räum- und Streupflichten und die Zumutbarkeit von Maßnahmen ist die Möglichkeit der Heranziehung der Anlieger zu beachten (OLG Dresden, Urteil vom 19.04.2000 – 6 U 3690/99, WuM 2000, 436).

Während der Räum- und Streuzeiten tritt die Verpflichtung ein, sobald die Witterungsumstände es erfordern. Bei Schneefall ist unmittelbar nach dessen Ende zu streuen und zu räumen (KG Berlin, Urteil vom 12.06.1990 – 9 U 2799/89, GE 1992, 99), dauert der Schneefall an, muss mehrmals geräumt und gestreut werden (BGH, Urteil vom 27.11.1984 – VI ZR 49/83, WuM 1986, 66; anderer Ansicht ist aber das AG Schöneberg, Urteil vom 21.07.1987 – 15 C 190/87, GE 1987, 1161). Der Räum- und Streupflichtige hat in regelmäßigen Abstanden zu überprüfen, ob erneut gestreut werden muss (BGH, Urteil vom 20.11.1984 – VI ZR 169/83, NJW 1985, 482). Eine Verpflichtung, die Witterungsverhältnisse in so kurzen Zeitabständen zu beobachten, dass jederzeit sogleich nach Beendigung des Schneefalls bzw. Regens mit Streumaßnahmen begonnen werden kann, besteht aber nicht (OLG Hamm, Urteil vom 03.07.1995 – 6 U 16/95, VersR 1997, 68). Allerdings darf der Verpflichtete auch nicht erst abwarten, bis der Schneefall endgültig aufgehört hat. Vielmehr hat die Beseitigung bereits dann einzusetzen, wenn der Schneefall nur noch unerheblich andauert und soweit beendet ist, dass geräumte Flächen nicht alsbald wieder gefährlich oder glättebildend mit Schnee bedeckt werden (KG Berlin, a.a.O).

Machen extreme Witterungsverhältnissen, wie fortwährend überfrierender Nässe, alles menschliche Mühen zunichte, entfällt die Räum- und Streupflicht (so das OLG Hamm, a.a.O.; anderer Ansicht ist aber das OLG Hamburg, Urteil vom 24.03.2000 – 11 U 45/98, NJW-RR 2000, 1697). Dies muss der Verkehrssicherungspflichtige jedoch substantiiert darlegen und beweisen (LG Berlin, Urteil vom 22.06.1998 – 58 S 549/97, GE 1998, 861).

Auch wenn bei Beendigung des Tagesverkehrs selbst noch keine Maßnahmen erforderlich sind, kann der Räum- und Streupflichtige gehalten sein, Vorsorge gegen Glättebildung zu treffen, wenn sich Glättebildung in den kommenden Stunden, z.B. während der kommenden Nacht abzeichnet (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.11.2003 – 21 U 38/03, NZM 2004, 144).

Eine auf der Grundlage einer Gemeindesatzung auf die Anlieger übertragene Räum- und Streupflicht begründet eine aus dem Eigentum an dem Grundstück folgende Verkehrssicherungspflicht (OLG Dresden, Urteil vom 19.04.2000 – 6 U 3690/99, WuM 2000, 436). Eine Verletzung dieser Verpflichtung führt zu Schadensersatzansprüchen, da eine die Räum- und Streupflicht des Anliegers anordnende öffentlich-rechtliche Regelung ein Schutzgesetz i.S.v. § 823 Abs. 2 BGB darstellt (OLG Köln, Urteil vom 17.11.1995 – 19 U 37/95, WuM 1996, 226). Stürzt daher ein Passant, so kann er den Anlieger auf Schmerzensgeld, Verdienstausfall oder Ersatz seiner beschädigten Brille in Anspruch nehmen.

Die die Räum- und Streupflicht auf die Anlieger übertragenden Satzungen sind zudem regelmäßig mit Geldbußen bewehrt.

Auch ohne öffentlich-rechtliche Anordnung entsteht die Räum- und Streupflicht als besondere Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers. Betroffen sind hiervon nicht nur die öffentlichen Gehwege, an die das Grundstück angrenzt, sondern sämtliche Wege auf dem Grundstück, die dem – befugten – Verkehr der Öffentlichkeit, z.B. Mietern, Besuchern oder sonstigen Dritten, eröffnet sind. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auf alle bestimmungsmäßigen Zuwege zum Grundstück bzw. zu den Gebäuden (OLG Saarbrücken, Urteil vom 14.04.1999 – 1 U 630/98, WuM 2000, 126). Sie besteht aber nicht für alle erdenklichen Trampelpfade oder Schleichwege, die abseits der gesicherten Wege bestehen (OLG Celle, Urteil vom 20.12.2005 – 14 U 147/05, GE 2006, 971, OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.04.1994 – 10 U 177/93, WuM 1994, 484). Etwas anderes soll jedoch gelten, wenn der Eigentümer die Nutzung des Trampelpfades duldet (OLG Brandenburg, Urteil vom 23.01.1996 – 2 U 117/95, GE 1996, 733).

Zu reinigen sind neben den Gehsteigen am Grundstück daher insbesondere dessen Zufahrten sowie die Zugänge zum Haus (OLG Frankfurt, Urteil vom 04.12.2001 – 3 U 93/01, WuM 2002, 619), zu den Mülltonnen (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.11.2003 – 21 U 38/03, NZM 2004, 144) und zu den Parkplätzen (AG Charlottenburg, Urteil vom 18.12.1986 – 207 C 516/86; GE 1987, 245) sowie die Zufahrt zur Tiefgarage, Laubengänge vor den Wohnungen (OLG Frankfurt, Urteil vom 04.12.2001 – 3 U 93/01, WuM 2002, 619) und schließlich der Innen- oder Hinterhof (LG Berlin, Urteil vom 01.02.1988 – 12 O 548/87, GE 1988, 775).

Die zivilrechtliche Räum- und Streupflicht ist auf den Dritte übertragbar (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 535 Rdnr. 141), wobei aber der Vermieter/Grundstückseigentümer daneben verkehrssicherungspflichtig bleibt. Die öffentlich-rechtliche Räum- und Streupflicht soll mit Zustimmung der zuständigen Behörde unter Befreiung des Vermieters auf den Mieter übertragen werden (Eisenschmid a.a.O. Rdnr. 140) können.

Der zeitliche Umfang der zivilrechtlichen, also vertraglich zwischen Privaten, bspw. Mieter und Vermieter oder zwei Nachbarn, vereinbarten, Räum- und Streupflicht ist – soweit nicht anders vereinbart – identisch mit seiner öffentlich-rechtlichen Schwester. Grundsätzlich ist die Räum- und Streupflicht nur zu Zeiten des allgemeinen Verkehrs, also regelmäßig zwischen 7:00 Uhr und 20:00 Uhr zu erfüllen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.06.2000 – 24 U 143/99, WuM 2002, 89). Außerhalb der allgemeinen Verkehrsstunden besteht eine Streupflicht des Grundstückseigentümers und Vermieters nicht, weil dies zu einer unzumutbaren Belastung führen würde (OLG Düsseldorf, a.a.O.). Sofern nicht ausdrücklich vereinbart, ist der Räum- und Streupflichtige aber nicht gehalten, bereits um 5:00 Uhr Schnee und Eis zu bekämpfen (OLG Düsseldorf, a.a.O.; LG Berlin, Urteil vom 25.06.2001 – 62 S 85/01, GE 2001, 1468).

Ob die Übertragung der Räum- und Streupflicht einen Mieter zugleich verpflichtet, die zur Erfüllung seiner Verpflichtung erforderlichen Gerätschaften und Streumittel auf eigene Kosten zu beschaffen, ist strittig. (dafür bspw. AG Solingen, Urteil vom 13.07.1977 – 14 C 266/77, WuM 1979, 239; dagegen AG Essen, Urteil vom 21.03.1979 – 22 C 48/79, ZMR 1980, 316).

Eine konkludente Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter allein durch Abschluss des Mietvertrages ist nicht möglich (Eisenschmid a.a.O. Rdnr. 142). Ebensowenig gibt es ein Gewohnheitsrecht, dass dem Mieter einer Erdgeschoßwohnung ohne weitere Vereinbarung automatisch die Räum- und Streupflicht obliegt. Hingegen kann bei der Anmietung einer Gaststätte (BGH, Urteil vom 02.10.1984 – VI ZR 125/83, NJW 1985, 270) oder eines Einfamilienhauses eine stillschweigende Übertragung in Betracht kommen (Eisenschmid a.a.O. Rdnr. 142, 146).

Ob die Abwälzung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter durch formularvertragliche Vereinbarung möglich ist, ist umstritten und wird teilweise unter Hinweis auf § 307 Abs. 1 Nr. 1 BGB abgelehnt (Eisenschmid a.a.O.). Die Rechtsprechung geht aber überwiegend von der Zulässigkeit der formularmäßigen Übertragung aus (OLG Frankfurt, Urteil vom 22.09.1988 – 16 U 123/87, NJW 1989, 41; LG Karlsruhe, Urteil vom 30.05.2006 – 2 O 324/06, ZMR 2006, 698; AG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.07.1984 – 33 C 1623/84, WuM 1985, 19). Strittig ist weiterhin, ob als Übertragungsvereinbarung die dem Mietvertrag als Bestandteil beigefügte Hausordnung ausreicht (so OLG Frankfurt a.a.O., LG Kassel a.a.O.) oder ob dies im Hauptvertrag selbst erfolgen muss (LG Stuttgart, Urteil vom 27.01.1988 – 5 S 210/87, ZfSch 1989,7). Das OLG Dresden (Beschluss vom 20.06.1996 – 7 U 905/96, WuM 1996, 553) verneint die Zulässigkeit einer Umwälzung lediglich in der Hausordnung unter Hinweis darauf, dass hierin ein verhüllter Haftungsausschluss zu sehen sei, der seinerzeit gegen § 11 Nr. 7 AGBG verstieß und wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 7 a, b BGB unwirksam wäre.

Bei der Ausgestaltung des Mietvertrags sollte die Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter daher deutlich erkennbar sein und im Hauptvertrag erfolgen. Dies gilt insbesondere, wenn dem Mieter nicht nur die Räum- und Streupflicht auf dem Grundstück selbst, sondern auch auf den angrenzenden öffentlichen Gehwegen übertragen werden soll.

Die Übertragung der Räum- und Streupflicht auch im Hinblick auf die an das Grundstück grenzenden öffentlichen Gehwege ist ohne weiteres möglich, soweit der vereinbarte zeitliche und räumliche Umfang der Räum- und Streupflicht nicht unverhältnismäßig und dem Mieter zumutbar ist (Eisenschmid a.a.O. Rdnr. 146).

Kommt der Mieter seiner Verpflichtung nicht ordnungsgemäß nach, haftet er für hierdurch entstehende Schäden. Dem Mieter ist daher dringend der Abschluss einer diese Risiken deckenden Haftpflichtversicherung anzuraten.

Auch den Vermieter kann insoweit eine Schadensersatzpflicht treffen, da er regelmäßig auch nach Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter verpflichtet bleibt, die ordnungsgemäße Durchführung des Winterdienstes durch den Mieter zu überwachen (BGH, Urteil vom 27.11.1984 – VI ZR 49/83, WuM 1986, 66; BGH, Urteil vom 02.10.1984 – VI ZR 125/83, NJW 1985, 270) und ggf. darauf zu achten, dass dieser auch zur Erfüllung der Pflicht geeignet ist (OLG Dresden, Beschluss vom 20.06.1996 – 7 U 905/96, WuM 1996, 553).

Erfüllt der Mieter die ihm übertragenen Pflichten nicht, liegt darin wegen der damit verbundenen Gefahren eine erhebliche Vertragspflichtverletzung. Daher kann der Vermieter das Mietverhältnis – ggf. nach entsprechender Abmahnung – gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen.

Eine zeitweise Verhinderung z.B. wegen Urlaubs oder kurzer Krankheit befreit den Mieter nicht von der Räum- und Streupflicht. Stattdessen hat er sich um eine geeignete Vertretung zu bemühen, die er zwar sorgsam aussuchen, logischerweise jedoch nicht überwachen muss (OLG Köln vom 15.02.1995 – 26 U 44/94, WuM 1995, 316). Eine entsprechende Überwachungsvereinbarung im Mietvertrag verstößt gegen Treu und Glauben (Eisenschmid a.a.O. Rdnr. 152).

Wird der Mieter aufgrund Krankheit oder Alter dauerhaft unfähig, die Räum- und Streupflicht zu erfüllen, ist umstritten, ob er dadurch ersatzlos von seiner Verpflichtung befreit wird (dafür z.B. LG Münster, Urteil vom 19.02.2004 – 8 S 425/03, WuM 2004, 193; LG Darmstadt, Urteil vom 27.05.1988 – 17 S 378/87, WuM 1988, 300, AG Hamburg, Urteil vom 02.05.1985 – 37b C 564/84, WuM 1986, 84; dagegen z.B. LG Düsseldorf, Urteil vom 09.09.1988 – 21 S 42/88, WuM 1988, 400; LG Kassel, Urteil vom 01.03.1990 – 1 S 885/89, WuM 1991, 580). Teilweise wird angenommen, dass der Mieter auch dann, wenn er persönlich von der Verpflichtung frei wird, einen Dritten mit der Durchführung des Winterdienstes zu beauftragen und ggf. zu bezahlen hat (AG Münster, Urteil vom 03.08.2005 – 5 C 805/05, WuM 2005, 648). Lediglich dann, wenn sich hierzu niemand bereit findet, soll er endgültig von der Verpflichtung frei werden (LG Münster, Urteil vom 19.02.2004 – 8 S 425/03, WuM 2004, 193). Soweit angenommen wird, dass es sich bei der Erfüllung der Räum- und Streupflicht um eine Pflicht handelt, die der Mieter persönlich zu erfüllen hat, soll er gem. § 275 Abs. 3 BGB von seiner Leistungspflicht frei werden, wenn er hierzu dauerhaft nicht mehr in der Lage, ist (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 535 Rdnr. 153) Lediglich dann, wenn der Mieter das Leistungshindernis vertreten muss, kann der Vermieter die Kosten der Ersatzvornahme gem. § 275 Abs. 4 BGB i.V.m. § 280 BGB als Schadensersatz vom Mieter verlangen.

War dem Mieter im Zusammenhang mit der Übertragung des Winterdienstes eine Mietvergünstigung eingeräumt worden, kann der Vermieter die Miete nach Wegfall der Räum- und Streupflicht entsprechend anheben (AG Hamburg, Urteil vom 02.05.1985 – 37b C 564/84, WuM 1986, 84).

Eine Rechtsschutzversicherung kann die nicht unerheblichen Prozessrisiken, die durch die Notwendigkeit von Gutachten ggf. verschärft werden, abfedern. Denn auch der Prozessgewinner kann auf beträchtlichen Kosten sitzen bleiben, wenn der Schuldner nicht liquide ist, zumal außergerichtliche Anwaltskosten des Angegriffenen meist nicht vom Angreifer zu erstatten sind.

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Frank Richter

Rechtsanwalt

Autor (ViSdP): Frank Richter, Rechtsanwalt, 69221 Dossenheim


Das Datum, an dem dieser Artikel eingestellt wurde, entspricht nicht zwingend dem Tag der Erstellung dieses Artikels. Bitte informieren Sie sich im Zweifel beim Autor oder einem anderen Fachmann über die Aktualität und Richtigkeit der Inhalte.


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