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   Kapitalanlagenrecht
Eine Wohnung als Kapitalanlage?
 
Autor:
Kanzlei:
Ort:
erstellt am: 25.08.08
 
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Eine Wohnung als Kapitalanlage?

Derzeit können Immobilien nur noch mit 2 % Jährlich abgeschrieben werden. Deshalb sind Wohnungen (anders bei denkmalgeschützten Wohnungen) aus Steuergründen nur wenig interessant.
Wichtig ist aber eine kompetente Aufklärung über die Risiken. Auch wenn das oft unseriöse Vermittler so darstellen, eine Immobilie ist mit erheblichen Risiken behaftet, und daher eben nicht die „sicherste Anlage der Welt“.
Eine Wohnung hat Risiken wie Renovierungskosten, steigende Nebenkosten, schwer kalkulierbare Wertentwicklung und eine nicht einschätzbare Zinsentwicklung der Bankkredite. Aus diesem Grund sind Wohnungen als Kapitalanlage für die unteren Einkommensgruppen kaum geeignet. Wenn die Kalkulation knapp ist und die Kosten nur ein wenig steigen oder die Miete ausfällt, dann kann die gesamte Kalkulation zusammenbrechen. Es gibt aber skrupellose Strukturvertriebe, die Wohnungen Menschen mit geringem Einkommen „aufschwätzen“. Dennoch kann eine Immobilie eine attraktive Wertanlage sein. Generell ist es am sichersten, wenn man in der Nähe des eigenen Wohnortes eine Wohnung erwirbt. Man kennt den Wohnungs- und Mietmarkt und kann schnell nach dem Rechten sehen, falls etwas anfällt. Bei einer Wohnung die 600 km weit entfernt ist, fällt es schon sehr schwer selbst einen Mieter zu finden. Dann kommen noch erhebliche Maklerprovisionen hinzu.

Bei der Beachtung von folgenden Punkten wird der Erwerb einer Wohnung sicherer:

  • vergleichen Sie die geplanten Mieteinnahmen mit dem örtlichen Mietspiegel, lassen Sie sich einen solchen Mietspiegel vorlegen. Gibt es in dieser Gemeinde keinen Mietspiegel, dann lassen sie sich den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde vorlegen

  • Vergleichen Sie den Kaufpreis, ist er gerechtfertigt oder überhöht? Der Kaufpreis ist der wichtigste Faktor überhaupt, ob sich der Kauf lohnt oder ein Flop wird

  • Ein guter Faktor für die Angemessenheit des Kaufpreises ist die Relation zwischen Kaufpreis und Jahresmiete. Rechnen Sie nach, wie lange dauert es, bis mit der Miete der Kaufpreis abbezahlt ist

  • Werden in nächster Zeit Renovierungen fällig? Vertrauen Sie nicht alleine den Angaben des Vermittlers oder des Maklers. Erkundigen Sie sich bei der Hausverwaltung, anderen Eigentümern oder Mietern nach dem Zustand des Objekts

  • Reichen die Mietzahlungen aus, um die Zinsen und die Tilgung zu decken?

  • Sehr wichtig: Können Sie steigenden Zinsen bezahlen, oft kommt nach dem Ablauf der Zinsbindungsphase ein böses Erwachen

  • Wie ist die Energie-Isolation, hier können zukünftig große Belastungen auf Eigentümer zukommen

  • Wie ist die Lage, welchen Ruf hat der Ort? Wohnungen in Gegenden mit einem schlechten Ruf sind oft nur zu geringen Preisen oder gar nicht verkäuflich

  • Gibt es in diesem Objekt Mietausfälle, wie ist die Mieterstruktur und die ist die Mieterfluktuation?

  • Besprechen Sie die steuerlichen Vorteile in jedem Fall mit einem Steuerberater. Momentan sind viele Mietshäuser und Mietwohnungen günstig zu haben, weil diese wegen der Energiesituation renoviert werden müssen und die Verkäufer dies nicht bezahlen wollen. Renovierungskosten können sofort steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings gibt es dabei ein paar Stolpersteine: die Renovierungskosten dürfen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung nicht mehr als 15 % des Gebäudewertes (ohne Grundstück) betragen. Ein Sofortabzug ist auch nicht möglich, wenn die Sanierung zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führt. Eine solche liegt nach der Rechtsprechung des BFH vor, wenn mindestens drei der vier Bereiche Elektro, Heizung, Sanitär und Fenster von Grund auf erneuert werden.


Autor (ViSdP): , ,


Das Datum, an dem dieser Artikel eingestellt wurde, entspricht nicht zwingend dem Tag der Erstellung dieses Artikels. Bitte informieren Sie sich im Zweifel beim Autor oder einem anderen Fachmann über die Aktualität und Richtigkeit der Inhalte.


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