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   Bank- und Börsenrecht
Missbrauch beim Verkauf von Krediten zur Immobilienfinanzierung
 
Autor: Dr. iur. Thomas Schulte
Kanzlei: Dr. Schulte und Partner - Rechtsanwälte
Ort: 10717 Berlin
erstellt am: 31.01.08
 
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Missbrauch beim Verkauf von Krediten zur Immobilienfinanzierung
Eine Gesetzeslücke im deutschen Kreditsicherungsrecht ermöglicht, dass Finanzinvestoren unter Umständen die Zwangsversteigerung einer fremdfinanzierten Immobilie auch dann betreiben können, wenn der Kredit vom Kreditschuldner ordnungsgemäß bedient wird. Erfahrene Rechtsanwälte weisen schon seit geraumer Zeit auf diese Rechtslücke mit ihren wahrhaft absurden Folgen hin.

Nunmehr diskutiert der Finanzausschuss im Deutschen Bundestag im Rahmen eines Gesetzesvorhabens, ob und wie den Hinweisen aus der Praxis Rechnung getragen werden kann. Im Folgenden erläutern wir Ihnen, wie es überhaupt möglich ist, dass gegen den Eigentümer einer Immobilie trotz eines regelmäßig bedienten Kredites die Zwangsversteigerung betrieben wird.

Das Problem mit den „verkauften“ Krediten
Regelmäßig kommt es vor, dass ein Hausbauer oder ein Immobilienkäufer sein Haus nicht auf einen Schlag bezahlen kann und er zur Finanzierung einen Kredit aufnimmt. Die Bank lässt sich dafür eine Sicherheit geben. Anders als häufig vermutet wird, sind die meisten Sicherheiten keine Hypotheken. Meist verlangt die finanzierende Bank als Sicherheit die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch des zu bebauenden Grundstücks. Die Grundschuld berechtigt die Bank, bei Nichtrückzahlung des Kredites das Grundstück zwangsweise zu verwerten, d.h. die Zwangsversteigerung zu betreiben.

Während der Laufzeit des Kredites bleibt die Grundschuld uneingeschränkt im Grundbuch eingetragen. Erst nach der Abzahlung des Kredites kann der Hausbauer von der Bank verlangen, dass diese eine Löschungsbewilligung erteilt, damit die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden kann. Diese Praxis hatte bisher auch gut funktioniert.

Eine Grundschuld besteht juristisch aber immer in der Höhe des gesamten eingetragenen Betrages, d.h. die Grundschuld wird nicht kleiner, weil der Kredit nach und nach zurückgezahlt wird. Juristen sprechen davon, dass die Grundschuld nicht akzessorisch ist. Sie ist also nicht vom Bestand und auch nicht vom Umfang der gesicherten Forderung abhängig. Außerdem kann die Grundschuld für sich allein übertragen und genutzt werden. Genau dies ist der wesentliche Unterschied zur Hypothek (§§ 1113 und 1191 BGB).

Während die Grundschuld in Deutschland ein altes Sicherungsmittel ist, haben die Banken den weltweiten Verkauf und den Handel mit Grundschulden in großer Zahl erst vor wenigen Jahren für sich entdeckt. Die Bank kann demnach zur Bereinigung ihres Kreditengagements die Grundschuld an einen in- oder auch einen ausländischen Finanzinvestorabtreten, und dieser kann ihn an weitere Personen abtreten. Dadurch ist eine neue, komplexe Situation entstanden. Solange sich die Grundschuld mit dem Kredit in einer Hand befunden hatte, galt eine Sicherungszweckerklärung, die beinhaltet, dass der Kreditgeber sich verpflichtet, aus der Grundschuld nicht vorzugehen, solange das Darlehen ordnungsgemäß bedient wird.

Durch die Trennung von Darlehen und Grundschuld erhält der Grundschuldgläubiger, also der Kreditkäufer, jedoch eine andere Rechtsposition. Er kann nun aus der Grundschuld vorgehen und die Zahlung des gesamten Grundschuldbetrages nebst den eingetragenen Zinsen verlangen. Gegenüber dem neuen Grundschuldgläubiger kann der Hausbauer nicht ohne weiteres einwenden, dass der Kredit schon bezahlt sei. Das führt zu dem absurden Ergebnis, dass die Zwangsversteigerung eines Hauses trotz eines regelmäßig bedienten Kredites möglich ist.

Allerdings bleibt dem Kreditnehmer die Möglichkeit, die abtretende Bank auf Schadenersatz in Anspruch zu nehmen, wenn die Bank die Grundschuld ohne die Sicherungszweckabrede abgetreten hat. Dabei ist es aber grundsätzlich vorstellbar, dass die Klage auf Schadensersatz noch nicht entschieden ist, während die Immobilie parallel bereits zwangsversteigert wurde. – Eine nicht gerade befriedigende Lösung.

Kreditveräußerung mit Folgen
In der Praxis tauchen solche Fälle meist noch nicht beim erstmaligen Verkauf eines Kredites auf. Die verkaufende Bank, die in der Regel zugleich die Hausbank des Kreditnehmers ist, achtet meistens darauf, die Forderung, die Sicherungszweckerklärung und die Grundschuld in einem Paket abzutreten. Der Käufer ist jedoch in der Regel keine Bank und zudem oft im Ausland ansässig. Dieser wird nun in vielen Fällen seinerseits einen Teil des Pakets, nämlich die Grundschuld, an einen weiteren Käufer abtreten. Dieses Geschäft hat die ursprünglich verkaufende Bank jetzt nicht mehr unter Kontrolle und so kommt es in der Praxis dazu, dass ein zweiter oder dritter Käufer rücksichtslos gegen den Schuldner vorgeht, um eine größtmögliche Verwertung zu erzielen. Zwar macht sich in diesem Fall der erste Käufer unter Umständen schadensersatzpflichtig, weil er die von der veräußernden Bank übernommenen Verpflichtungen, nämlich Grundschuld, Sicherungszweckerklärung und Kreditforderung nicht voneinander zu trennen, verletzt hat. Entsprechende Schadensersatzansprüche sind jedoch zumindest gegen den Schädiger nur schwer durchzusetzen, zumal es sich häufig um ausländische Gesellschaften handelt, die ihren Unternehmenssitz auch in Irland, auf den Bermudas, den Bahamas oder den Cayman-Inseln haben können und insofern auch nach dem Recht der dortigen Staaten organisiert sind. Dies hilft dem Kreditnehmer wenig, zumal wenn der Käufer eine Limited ist, deren Stammkapital bei einem Britischen Pfund liegt.

Hilft die Politik?
Inzwischen ist auch die Politik auf die Problematik aufmerksam geworden und unternimmt den Versuch, der missbräuchlichen Kreditveräußerung einen Riegel vorzuschieben. Dabei werden unterschiedliche Lösungsansätze vorgeschlagen.

Nach einem Bericht der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 23.01.2008 soll ein SPD-Bundestagsabgeordneter vorgeschlagen haben, im Falle des Verkaufs von Krediten zugunsten des Kunden ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung einzuführen. Dieser Vorschlag ist jedoch für keinen der Beteiligten eine ideale Lösung, weil das beschriebene Problem nicht im Verkauf von Krediten an sich steckt, sondern in der Aufspaltung von Sicherungszweckabrede und der eigentlichen Grundschuld beim Veräußerungsgeschäft.

Ein Sonderkündigungsrecht würde dem Kreditnehmer nichts bringen, weil er den Kredit dann auf einen Schlag zurückzahlen müsste, - die zwangsläufige Folge, wenn er den Kredit kündigt.
Den Banken würde ein Sonderkündigungsrecht generell die Grundlage zur Veräußerung von Krediten entziehen. Da dies aber ein international übliches Mittel der Risikostreuung im Kreditengagement von Banken ist, würde dies zwangsläufig dazu führen, dass Kredite für Kunden und Verbraucher teurer werden.

Ebenso würde der dem Vernehmen nach aus dem Bundesjustizministerium stammende Vorschlag, Kreditinstitute zu verpflichten, Darlehen anzubieten, die nicht abgetreten werden können, im Ergebnis dazu führen, dass Kredite teurer werden.

Völlig ausreichend wäre eine Regelung, die eine Aufspaltung von Grundschuld und Sicherungszweckerklärung beim Verkauf eines Kredites künftig ausschließt.

Man darf gespannt sein, ob und inwieweit es dem Gesetzgeber gelingen wird, durch sinnvolle Maßnahmen die angesprochenen Missstände wirksam zu bekämpfen. Vielleicht wird erst eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes für endgültige Klarheit sorgen. Bis dahin bleibt nur die Möglichkeit, möglichst rasch einen auf diesem Gebiet kompetenten Anwalt aufzusuchen. Denn wenn rechtzeitig gehandelt wird, gibt es auch heute schon die Möglichkeit, sich wirksam zu wehren.

Autor (ViSdP): Dr. iur. Thomas Schulte, Dr. Schulte und Partner - Rechtsanwälte, 10717 Berlin


Das Datum, an dem dieser Artikel eingestellt wurde, entspricht nicht zwingend dem Tag der Erstellung dieses Artikels. Bitte informieren Sie sich im Zweifel beim Autor oder einem anderen Fachmann über die Aktualität und Richtigkeit der Inhalte.


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