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   Immobilienrecht
Fremdvermietete Eigentumswohnungen in Berlin: Vertrieb mit der Brechstange?
 
Autor: Dr. iur. Thomas Schulte
Kanzlei: Dr. Schulte und Partner - Rechtsanwälte
Ort: 10717 Berlin
erstellt am: 04.12.07
 
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Fremdvermietete Eigentumswohnungen in Berlin: Vertrieb mit der Brechstange?
Ber­li­n als Haupt­stadt boomt, das gilt auch für den Im­mo­bi­lien­be­reich. Es ist da­bei auch mög­lich, als so ge­nann­ter "Nor­mal­ver­die­ner" mit ei­nem über­schau­ba­ren Aufwand z.B. ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung zu er­wer­ben. Be­son­ders be­liebt sind die fremd­ge­nutz­ten Ei­gen­tums­woh­nun­gen, da der meist er­heb­li­che Kauf­preis hier durch die Ein­nah­me der Mie­te so­wie Steu­er­vor­tei­le und Ab­schrei­bungs­mög­lich­kei­ten abgefe­dert wer­den kann.

Das Ziel der Käu­fer ist da­bei ei­ner­seits der Er­werb ei­ner Im­mo­bi­lie, die spä­ter im abge­zahl­ten Zu­stand zur Al­ters­vor­sor­ge bei­tra­gen kann, an­de­rer­seits aber auch der wäh­rend der Ab­zah­lungs­pha­se er­lang­te Steu­er­vor­tei­l. Wich­tig ist vor dem Er­werb vor al­lem ei­nes: Ei­ne gu­te und voll­stän­di­ge Be­ra­tung, die die tat­säch­li­chen mo­nat­li­chen Auf­wen­dun­gen ge­nau dar­stellt. Da die ver­füg­ba­ren Ei­gen­mit­tel meist den Er­werb einer fremd­ge­nutz­ten Ei­gen­tums­woh­nung nicht zu­las­sen, wird in den häu­figs­ten Fällen ein Fi­nan­zie­rungs­dar­le­hen auf­ge­nom­men, des­sen mo­nat­li­che Til­gungs­ra­ten hier einer­seits durch die Miet­ein­nah­men und an­de­rer­seits durch Ei­gen­leis­tung erbracht wer­den. Die meis­ten Ver­käu­fer die­ser Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­die­nen sich da­bei ei­nes Ver­triebes, der die Be­ra­tun­gen so­wie die Kun­denakquise über­nimmt.

Wäh­rend in den über­wie­gen­den Fäl­len hier ei­ne fun­dier­te Be­ra­tung si­cher­stellt, dass der Er­werb der Woh­nung ge­lingt und die mo­nat­li­chen Ra­ten dau­er­haft ge­zahlt werden kön­nen, gibt es im Be­reich des Ver­triebes ei­ni­ge Schwar­ze Schaf­e, die­ mit be­wusst fal­schen Mo­dell­rech­nun­gen die Kun­den in er­heb­li­che Fi­nanz­not brin­gen, weil die tat­säch­li­chen not­wen­di­gen mo­nat­li­chen Zah­lun­gen die in Aus­sicht ge­stell­ten Be­trä­ge er­heblich über­stei­gen. Oft steht am En­de die ge­fürch­te­te Pri­va­tin­sol­venz, weil die mo­nat­li­chen Kos­ten für die Til­gung des Dar­le­hens, aus­fal­len­de Mieten so­wie ho­he Wohn­geld­zah­lun­gen trotz an­ders­lau­ten­der Ver­spre­chun­gen für die Er­wer­ber nicht mehr trag­bar sind.

Be­son­ders in Ber­lin tun sich einzelne Vertriebe her­vor. Erst kürzlich berichtete der Rundfunk Berlin-Brandenburg (RBB) in der Berliner Abendschau über zweifelhafte Aktivitäten eines nahe Berlin tätigen Vertriebsunternehmens.

Manche Vertriebe beauftragen dabei zu­nächst ei­n Call­cen­ter, dass mö­gliche Kun­den an­ruft und un­ter dem Deck­man­tel ei­ner "Um­fra­ge zum The­ma Steu­er­spa­ren" diese zu ih­ren fi­nan­ziel­len Ver­hält­nis­sen be­fragt. Die ent­spre­chen­den Ad­res­sen wer­den sich ent­we­der aus dem Te­le­fon­buch be­sorgt oder ganz ein­fach so kalt an­ge­ru­fen. Auf die­se Wei­se können die Vertriebe schon ein­mal die Ei­gen­tums­ver­hält­nis­se der po­ten­tie­llen Kun­den er­fah­ren. Et­wa zwei Wo­chen spä­ter kommt dann ein wei­te­rer An­ruf, an­geb­lich um das Er­geb­nis der Um­fra­ge mit­zu­tei­len. Da­bei wird auch gleich ge­fragt, ob denn In­te­res­se be­ste­hen wür­de, die viel zu ho­hen Steu­ern zu spa­ren. Wenn dies der Fall ist, wer­den mit Mit­ar­bei­tern der Vertriebe Ter­mi­ne bei den Kunden ver­ein­bart. Nach­dem zu­nächst un­ver­bind­lich über Steu­er­vor­tei­le usw. geredet wird, lässt sich der Ver­trieb die letz­ten Steu­er­be­schei­de aus­hän­di­gen und sons­ti­ge Ver­pflich­tun­gen an­ge­ben. Die­se Un­ter­la­gen wer­den dann zur wei­te­ren Bear­bei­tung an den In­nen­dienst ge­ge­ben.

Wenn die po­ten­ti­el­len Kun­den dann da­mit ein­ver­stan­den sind, sich über die Steuerer­spar­nis­se in­for­mie­ren zu las­sen, werden Kunden in die Bü­ros der Vertriebe ge­be­ten, um hier dann in bis zu sechss­tün­di­gen Ge­sprä­chen den Kun­den den Vor­teil ei­ner Im­mo­bi­lien­ka­pi­ta­lan­la­ge zum Steu­er­spa­ren schmack­haft zu ma­chen. Es wird so lan­ge auf die Kun­den ein­ger­edet, bis die­se be­reit sind, am glei­chen Ta­ge zu einem No­tar zu fah­ren und ein an­geb­lich "un­ver­bind­li­ches" no­ta­ri­el­les Kauf­an­ge­bot ab­zu­ge­ben. Es wird da­bei sug­ge­riert, dass die Käu­fer nach ih­ren ei­ge­nen Wün­schen je­der­zeit aus dem Ver­trag wie­der he­raus­kom­men wür­den und sich noch nicht mit der no­ta­ri­el­len Er­klä­rung bin­den wür­den. Nach der Un­ter­schrift bei dem No­tar er­hält der Kun­de zu­nächst kei­ne Un­ter­la­gen. Die­se wer­den ihm erst aus­ge­hän­digt, nach­dem al­le Wi­der­spruchs­fris­ten (No­tar und Bank) ab­ge­lau­fen sind. Ge­nau­so läuft es bei den Fi­nan­zie­rungs­ver­trä­gen.

Die Fi­nan­zie­rung wur­de den po­ten­ti­el­len Kun­den im Vor­feld des "un­ver­bind­li­chen" no­ta­ri­el­len Kauf­an­ge­bo­tes an­hand von Be­rech­nungs­bei­spie­len zur mög­li­chen monatli­chen Be- oder Ent­las­tung dar­ge­stellt. Ver­schwie­gen wird häufig da­bei je­doch den po­ten­ti­el­len Kun­den, dass Grund­la­ge die­ser Be­rech­nungs­bei­spie­le oft ver­al­te­te Zins­sät­ze sind. Denn da ei­ne Fi­nan­zie­rungs­an­fra­ge bei den Ban­ken meh­re­re Wochen in An­spruch neh­men kann, gel­ten ganz an­de­re Zins­sät­ze als die im Vor­feld ver­spro­che­nen.

So­bald ei­ne Fi­nan­zie­rungs­zu­sa­ge sei­tens der Bank vor­han­den ist, wird der Immobilien­kauf­ver­trag auf Sei­ten der Ver­käu­fer­fir­ma an­ge­nom­men und die Kun­den kön­nen aus dem Ver­trag nicht mehr her­aus. Ein be­son­de­res Prob­lem ist die im Vorfeld zu­ge­sag­te si­che­re Fi­nan­zie­rung durch stän­di­ge Miet­zah­lun­gen. Hier wird durch die Vertriebe oft ei­ne be­son­de­re Kon­struk­ti­on von so ge­nann­ten Miet­pools verspro­chen. Nach diesen so ge­nann­ten "Miet­pool­ve­rein­ba­rungen" sind sämt­li­che Be­triebs­kos­ten für die ein­zel­ne­n Woh­nun­gen von den Käu­fern di­rekt an den Miet­pool zu zah­len, wäh­rend ei­ne Rü­ckers­tatt­ung die­ser Kos­ten nur dann er­folgt, wenn die Woh­nung auch tat­säch­lich ver­mie­tet ist. Dem­ge­mäß sind die tat­säch­lich zu erbringen­den Li­qui­di­tät­sab­flüs­se zu­guns­ten des Miet­pools erst ein­mal we­sent­lich grö­ßer als in den Be­rech­nun­gen dar­ge­stellt, da der Rück­fluss nicht ge­si­chert ist. Dies wird den po­ten­ti­el­len Kun­den aber nicht er­klärt.

Häu­fig ist es auch so, dass vor der Un­ter­zeich­nung des Ver­tra­ges den Kun­den die Mög­li­chkeit ge­ge­ben wird, ei­ne Mus­ter­woh­nung in dem Bau­ob­jekt an­zu­schau­en. In die­ser Woh­nung ist dann na­tür­lich ei­ne Kü­che usw.. Den Kun­den wird dann häu­fig ver­spro­chen, dass ei­ne Kü­che eben­falls in ih­rer Woh­nung ein­ge­baut ist und über die Aus­stat­tung der Kü­che noch ei­ne ge­son­der­te Ver­ein­ba­rung ge­trof­fen wer­den soll. Tat­säch­lich ist der Ein­bau ei­ner Kü­che im No­tar­ver­trag nicht ver­ein­bart und er­folg­t auch später in kei­nem Fall. Wenn doch wird über mög­li­che zu­sätz­li­che Kos­ten des Kü­che­nein­baus nicht in­for­miert.

Auch sind die ei­gent­li­chen Be­rech­nungs­bei­spie­le zur Dar­stel­lung des mo­nat­li­chen Auf­wan­des meist un­ge­nau bzw. falsch. So­fern po­ten­ti­el­le Kun­den ein be­ste­hen­des Dar­le­hen be­dien­en, wird ver­spro­chen, die­ses ab­zu­lö­sen. Die­ser Mehr­auf­wand wur­de dann von manchen Vertrieben ein­fach als Li­qui­di­täts­zu­fluss in der Be­rech­nung darge­stellt.

Al­les in al­lem wurde in Ber­lin be­reits ei­ne Viel­zahl von Kun­den ge­prellt, wel­che nunmehr die Rück­ab­wick­lung ih­rer Kauf­ver­trä­ge be­trei­ben.

Autor (ViSdP): Dr. iur. Thomas Schulte, Dr. Schulte und Partner - Rechtsanwälte, 10717 Berlin


Das Datum, an dem dieser Artikel eingestellt wurde, entspricht nicht zwingend dem Tag der Erstellung dieses Artikels. Bitte informieren Sie sich im Zweifel beim Autor oder einem anderen Fachmann über die Aktualität und Richtigkeit der Inhalte.


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