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   Mietrecht und Pachtrecht
Mieterhöhung nach Modernisierung trotz verspäteter Mitteilung
 
Autor: Frank Richter
Kanzlei: Rechtsanwalt
Ort: 69221 Dossenheim
erstellt am: 20.09.07
 
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Mieterhöhung nach Modernisierung trotz verspäteter Mitteilung
Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung davon abhängt, dass der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat wie der Wortlaut des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nahelegt.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im zweiten Obergeschoss in einem Mehrfamilienhaus des Klägers. Mit Schreiben vom 18.08.2004 kündigte die Hausverwaltung den Beklagten einen Einbau eines Personenaufzugs an, mit den Arbeiten solle im September des Jahres begonnen werden, die Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahme werde voraussichtlich 108,08 € monatlich betragen. Durch Schreiben des Mietervereins vom 31.08.2004 erklärten die Beklagten, sie duldeten die Maßnahme nur unter der Voraussetzung, dass die Miete nicht erhöht werde. Ab September 2004 wurde der Aufzug eingebaut. Mit Schreiben vom 22.07.2005 machte der Kläger die Mieterhöhung ab Oktober 2005 geltend. Mit der Klage hat der Kläger den Erhöhungsbetrag der Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2005 verlangt.
Der Streit ging darum, ob eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierung dem Mieter später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen ist und der Mieter ihr widersprochen hat. Das Amtsgericht München, Urteil vom 3. April 2006 - 424 C 34946/05, hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht München, Urteil vom 30. November 2006 - 31 S 8758/06, die Klage abgewiesen und ausgeführt, wenn der Vermieter dem Mieter die Maßnahme nicht fristgerecht angekündigt habe, fehlten die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung.
Die zugelassene Revision des Klägers, mit der er sein Zahlungsbegehren weiterverfolgt hat, hatte Erfolg. Der BGH hat mit Urteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07 - entschieden, dass eine verspätete Mitteilung nicht den Ausschluss des Rechts des Vermieters zur Folge hat, die Miete nach einer Modernisierung zu erhöhen. Dies ergibt schon ein Vergleich mit den Rechtsfolgen, die eintreten, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung der zu erwartenden Erhöhung der Miete gänzlich unterlässt. Für diesen Fall ordnet § 559b Abs. 2 S. 2 Alt. 1 BGB nicht den Ausschluss des Mieterhöhungsrechts, sondern lediglich eine Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um sechs Monate an. Führt eine unterlassene Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung gem. § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aber nur zur einer Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung, kann eine erfolgte, aber verspätete Modernisierungsmitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Rechtsfolge auslösen. Die dreimonatige Ankündigungsfrist dient lediglich dazu, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die (Bau-)Maßnahme einzustellen und sich zu entscheiden, ob er diese und die damit verbundene Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen will.

Eine Rechtsschutzversicherung kann die nicht unerheblichen Prozessrisiken, die durch die Notwendigkeit von Gutachten ggf. verschärft werden, abfedern. Denn auch der Prozessgewinner kann auf nicht unerheblichen Kosten sitzen bleiben, wenn der Schuldner nicht liquide ist.

Autor (ViSdP): Frank Richter, Rechtsanwalt, 69221 Dossenheim


Das Datum, an dem dieser Artikel eingestellt wurde, entspricht nicht zwingend dem Tag der Erstellung dieses Artikels. Bitte informieren Sie sich im Zweifel beim Autor oder einem anderen Fachmann über die Aktualität und Richtigkeit der Inhalte.


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