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   Kapitalanlagenrecht
Schrottimmobilien: ein kla­res jein so­wohl als auch?
 
Autor: Dr. iur. Thomas Schulte
Kanzlei: Dr. Schulte und Partner - Rechtsanwälte
Ort: 10717 Berlin
erstellt am: 13.06.06
 
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Schrottimmobilien: ein kla­res jein so­wohl als auch?

Am 25.10.2005 verkündete der EuGH ein lange erwartetes Grundsatzurteil im Volltext zu den Aktenzeichen C 350/03 und C 229/03. Hintergrund sind Schadenersatzansprüche von Kreditnehmern, die gegenüber den finanzierenden Banken ins Feld führen, dass die Kläger Mitte der neunziger Jahre sehenden Auges den Vertrieb von Schrottimmobilien an Geldanleger gefördert haben. Die bei­den Ur­tei­le, ver­ur­sacht durch je­weils ei­nen Vor­la­ge­be­schluss des LG Bo­chum und des Han­se­a­ti­schen Ober­lan­des­ge­rich­tes in Bre­men soll­ten Klar­heit in die Dis­kus­sion um die sog. Schrot­tim­mo­bi­lien und die hier­für auf­ge­nom­me­nen Dar­le­hen brin­gen. Ein ers­te Ana­ly­se der Ur­tei­le er­gibt je­doch, dass die Deut­sche Recht­spre­chung wei­ter das Prob­lem ei­gen­stän­dig lö­sen muss.

Im Kern ging es um die Fra­ge der Ri­si­ko­ver­tei­lung bei sog. Schrot­tim­mo­bi­lien-Model­len. Mit die­sem pla­ka­tiven Schlag­wort wur­den Ka­pi­ta­lan­la­ge­mo­del­le be­zeich­net, bei de­nen meist un­ter Ein­schal­tung ei­nes Struk­tur­ver­trie­bes in ei­ner Haus­tür­si­tua­tion Durch­schnitts­ver­brau­cher Ei­gen­tums­woh­nun­gen an­ge­bo­ten wur­den, die von Ban­ken be­reit­wil­lig ­fi­nan­ziert wur­den. Trau­ri­ge Be­rühm­theit in die­sem Zu­sam­men­hang er­lang­ten die Ak­ti­vi­tä­ten der Ver­triebs­grup­pe Hei­nen & Bie­ge, die ehe­ma­li­ge Ge­nos­sen­schafts­woh­nun­gen der Neu­en Hei­mat und der All­wo mit Dar­le­hen der Ba­de­nia ver­bun­den an den Mann brach­ten. Die Dar­le­hens­kon­struk­tion war eben­so un­vor­teil­haft wie die Im­mo­bi­lien schrott­reif wa­ren. Die Immobilien waren häufig überteuert an den Kapitalanleger gebracht worden. Viel­fach wur­den so­gar noch Bruch­tei­le an den ein­zel­nen Ei­gen­tums­woh­nun­gen ver­äu­ßert, was die Wirt­schaft­lich­keit des Mo­dells voll­kom­men frag­lich er­schei­nen ließ. Meh­re­re ge­täusch­te und fi­nan­ziell über for­der­te An­le­ger ha­ben in die­sem Zu­sam­men­hang be­reits den Frei­tod ge­wählt.

Durch ein Ur­teil des EUGH aus dem Jah­re 2001 wur­de nun­mehr für die ge­täusch­ten An­le­ger ein Hoff­nungs­schim­mer er­kenn­bar. Der EUGH hat­te in ei­nem Ur­teil ent­schie­den, dass Dar­le­hens­neh­mer, die in ei­ner Haus­tür­si­tua­tion zum Dar­le­hens­ver­trag ge­bracht wur­den, auch ein Wi­derrufsrecht nach dem Haus­tür­wi­der­rufs­ge­setz zu­ge­stan­den wer­den muss. Dies war voll­kom­men neu, da die deut­sche Um­set­zung der eu­ro­päi­schen Hau­tür­ge­schäf­te-Richt­li­nie aus­drück­lich kei­ne sol­che Wi­der­rufs­mö­glich­keit zu­ließ, wenn es sich um ein Ver­brau­cher­dar­le­hen han­del­te und für die­ses das Ver­brau­cher­kre­dit­ge­setz  an­we­send war. Nach dem Ver­brau­cher­kre­dit­ge­setz wie­de­rum war ei­ne Wi­der­rufs­mö­glich­keit für hy­po­the­ka­risch ge­si­cher­te Dar­le­hen (Re­al­dar­le­hen) nicht er­for­der­lich. Da dem­ge­mäß die Dar­le­hen für die sog. Schrot­tim­mo­bi­lien über­wie­gend oh­ne jeg­li­che Wi­der­rufs­be­leh­rung aus­ge­reicht wur­den, schöpf­ten die deut­schen Ver­brau­cher Hoff­nung, dass nach ei­nen Wi­der­ruf des Dar­le­hens­ver­tra­ges sie aus der un­wirt­schaft­li­chen Ver­pflich­tung ge­gen­über der Bank ent­las­sen wer­den könn­ten.

Da hat­ten die Ver­brau­cher al­ler­dings die Rech­nung oh­ne den Bun­des­ge­richts­hof ge­macht, des­sen 11. Se­nat das Ge­setz ganz exakt nach dem Wort­laut an­wen­de­te. Dem­ge­mäß war näm­lich nach dem Wi­der­ruf zwar von der Bank das von dem Ver­brau­cher ge­zahl­te Zins- und ggf. Til­gungs­ka­pi­tal an dem Ver­brau­cher zu­rück­zu­zah­len, die­ser muss­te je­doch auch das ge­sam­te Dar­le­hen so­fort und auf ein­mal an die Bank zu­rück­zah­len. Wirt­schaft­lich ge­se­hen, stand der Ver­brau­cher al­so nach dem Wi­der­ruf schlech­ter als vor­her, so­fern er kei­ne güns­ti­ge­re An­schluss­fi­nan­zie­rung durch ein neu­es Dar­le­hen oder ei­ne Erb­schaft vor­wei­sen konn­te.

Die Fra­ge, ob die­se Hand­ha­bung der Ge­set­ze durch den Bun­des­ge­richts­hof rich­tig war, soll­te nun den EUGH be­schäf­ti­gen. In dem bei­den am 25.10.2005 ver­öf­fent­lich­ten Ur­tei­len, stützt der EUGH nun zu­nächst dem BGH den Rü­cken. Aus­weis­lich der kla­ren Fas­sung der eu­ro­pa­recht­li­chen Vor­ga­ben sei die Aus­le­gung des BGH rich­tig: Im Fal­le Wi­der­rufs müs­sen die von den je­wei­li­gen Ver­trags­part­nern emp­fan­ge­nen Leis­tun­gen voll­stän­dig zu­rück­ge­zahlt wer­den, nebst markt­üb­li­cher Ver­zin­sung.  Bis hier­her al­so ei­ne kla­re Ab­sa­ge an den Ver­brau­cher­schutz­ge­dan­ken.

Al­ler­dings stellt der EUGH dann in ei­nem letz­ten Teil des Ur­teils klar, dass dies nur für die­je­ni­gen Dar­le­hens­neh­mer gel­ten kann, die auch tat­säch­lich ei­ne Wi­der­rufs­be­leh­rung er­hal­ten ha­ben. Denn die­je­ni­gen, de­nen von den Ban­ken ent­ge­gen der Recht­spre­chung des EUGH aus dem Jah­re 2001 ei­ne Wi­der­rufs­be­leh­rung vor­ent­hal­ten wur­de, hät­ten in der Wi­der­rufs­frist von sie­ben Ta­ge kei­ner­lei Mög­lich­keit ge­habt, Ih­re Ent­schei­dung noch ein­mal zu über­den­ken. Hät­ten die­se An­le­ger die­se Chan­ce ge­habt und nut­zen kön­nen, wä­ren sie mit den wirt­schaft­li­chen Nach­tei­len des fi­nan­zier­ten Im­mo­bi­li­en­er­werbs nicht be­las­tet ge­we­sen. Wel­che Rechts­fol­gen sich da­ran knüp­fen, lässt der EUGH of­fen. Le­dig­lich die Ver­pflich­tung wird fest­ge­stellt, dass die Mit­glied­staa­ten da­für zu sor­gen hät­ten, dass die Rechts­vor­schrif­ten zum Ver­brau­cher­schutz den Ver­brau­cher vor der­ar­ti­gen Ri­si­ken schüt­zen. Wie der­ar­ti­ge Maß­nah­men aus­se­hen sol­len, lässt der EUGH of­fen. Fest dürf­te je­doch ste­hen, dass es der­ar­ti­ge Maß­nah­men über­haupt ge­ben muss und die sche­ma­ti­sche An­wen­dung der Rück­ab­wick­lungs­vor­schrif­ten durch den 11. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­ho­fes hier nicht rich­tig sein kann. Im End­ef­fekt be­steht al­so Hoff­nung für die­je­ni­gen Ka­pi­ta­lan­le­ger, die tat­säch­lich am Wohn­zim­mer­tisch zum Ab­schluss der Im­mo­bi­lien­kauf­ver­trä­ge ge­drängt wur­den und auch ein ent­sprechendes Dar­le­hen un­ter­zeich­net ha­ben. Be­reits jetzt ist klar, auf wel­che Fel­der sich der Rechts­streit nun­mehr ver­le­gen wird: Die Ban­ken wer­den nichts un­ver­sucht las­sen, die Haus­tür­si­tua­tio­nen weg­zu­dis­ku­tie­ren, ins­be­son­de­re die Ur­säch­lich­keit des Haus­be­suchs des Ver­triebs­mit­ar­bei­ter für den spä­te­ren Dar­le­he­nab­schluss zu ver­nei­nen, durch den No­tar­be­such ei­ne Kau­sa­li­tät­sun­ter­bre­chung zu kon­struie­ren und das not­wen­di­ge Zeit­mo­ment zwi­schen Ver­tre­ter­be­such und Dar­le­hen­sab­schluss nach Über­prü­fung der je­wei­li­gen Kre­dit­wür­dig­keit des An­le­gers über zu be­to­nen.

 Man darf ge­spannt sein, wie deut­sche Recht­spre­chung die­se Ur­tei­le um­set­zen wird.

Autor (ViSdP): Dr. iur. Thomas Schulte, Dr. Schulte und Partner - Rechtsanwälte, 10717 Berlin


Das Datum, an dem dieser Artikel eingestellt wurde, entspricht nicht zwingend dem Tag der Erstellung dieses Artikels. Bitte informieren Sie sich im Zweifel beim Autor oder einem anderen Fachmann über die Aktualität und Richtigkeit der Inhalte.


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