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   Wohnungseigentumsrecht
Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
 
Autor: Frank Richter
Kanzlei: Rechtsanwalt
Ort: 69221 Dossenheim
erstellt am: 15.12.06
 
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Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
Der Deutsche Bundestag hat am 15.12.2006 die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verabschiedet. Das Gesetz soll die Verwaltung von Eigentumswohnungen erleichtern und das Gerichtsverfahren in WEG-Sachen an das in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten angleichen. Weiter ist es als Reaktion auf zwei bedeutende Urteile des BGH gedacht.

Der Gesetzentwurf soll auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen reagieren. Besonders bei mittleren und größeren Eigentümergemeinschaften ist die bislang erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vielfach nicht oder nur schwer zu erreichen. Die Gesetzesänderung soll daher die Entscheidungs- und Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften stärken.

Der BGH hatte mit Beschluss vom 20.09.2000, AZ: V ZB 58/99, klargestellt, dass eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nur gegeben ist, wenn das WEG oder eine Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung) dies vorsehen. Ohne eine solche Grundlage gefasste Beschlüsse sind nichtig.

Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen die Eigentümer der bundesweit ca. fünf Millionen Eigentumswohnungen ihre Angelegenheiten jedoch einfacher regeln können.

Der Gesetzentwurf lässt daher verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu und schreibt fest, dass diese Beschlüsse nicht ins Grundbuch eingetragen werden müssen, um gegen später eintretende Eigentümer zu wirken. Als Ersatz zur Information des neu eintretenden Eigentümers wird hier die Beschlusssammlung angelegt, aus der der Neue alle gefassten Beschlüsse der WEG einsehen kann-

Künftig können die Wohnungseigentümer so mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert.

Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies soll zu gerechteren Ergebnissen führen, da es künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommen soll. Der abweichende Maßstab muss dem gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung tragen. So können z.B. die Kosten einer Balkonsanierung auf alle Eigentümer oder nur auf alle Eigentümer, deren Wohnung einen Balkon hat, aufgeteilt werden.

Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum modernisieren wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Für derartige Maßnahmen ist nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.
Nach der neuesten Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 02.06.2005, V ZB 32/05) ist die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig, d.h. sie ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Diese Rechtsprechung hat in manchem Punkt Klarheit geschaffen und einiges vereinfacht, aber auch eine Vielzahl von Folgeproblemen entstehen lassen. Diese betreffen in der Praxis vor allem Rechtsnachfolge- und Haftungsfragen, wie die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft oder die Frage, wer klagen darf bzw. muss, wenn Handwerker bei Arbeiten am Gemeinschaftseigentum als Auftragnehmer der WEG Sondereigentum von Eigentümern beschädigen. Aber auch die Frage, wer nun für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft einstehen muss ist hiervon massiv betroffen. Wie diese Fragen gelöst werden, kann erst die Zukunft zeigen, wenn weitere obergerichtliche Entscheidungen zu diesen Themen ergangen sind.

Ebenfalls ungeklärt ist noch, ob nun ein Eigentümer, der sich gegen bestimmt Maßnahmen sträubt, sich der WEG als Verband gegenüber schadensersatzpflichtig macht, da er den Verbandszweck nicht fördert und wem gegenüber die Eigentümerversammlung nun zur Interessenwahrung verpflichtet ist, dem Verband WEG oder den Eigentümern.

Daher wird die Außenhaftung der Wohnungseigentümer durch den Gesetzentwurf auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von 1.000 € auf 100 €.

Ein Handwerker hat künftig daher keine Wahl, er muss die WEG als seinen Auftraggeber-Verband und die einzelnen Eigentümer entsprechend ihrer Haftungsquote verklagen, da – wenn der Verband WEG vermögenslos ist – ein Titel gegen die WEG keine Vollstreckung gegen einzelne Eigentümer ermöglicht. Wie er allerdings diese Haftungsquoten ermitteln soll, bleibt dunkel. Der Handwerker muss also sehenden Auges einen teilweisen Prozessverlust riskieren.

Künftig soll sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) richten. Das FGG-Verfahren ist nach Meinung des Gesetzgebers häufig aufwändiger als das der ZPO, da es geprägt ist vom Amtsermittlungsgrundsatz, so dass bei Zweifelsfragen das Gericht von sich aus eine Klärung herbeiführen muss. Dieses Argument ist aber nicht ganz nachvollziehbar. Es steht eher zu vermuten, dass hier den Gerichten durch die Befreiung vom Amtsermittlungsgrundsatz Entlastung gewährt werden soll, die sich natürlich auf die Haushalte der Länder auswirken soll, da im Idealfall dann weniger Richterstellen benötigt werden. Außerdem sind die Gerichtsgebühren im ZPO-Verfahren höher als im FGG-Verfahren.

Andererseits hat der Kläger nun mehr Möglichkeiten, zu seinem Recht zu kommen, Versäumnis- und Anerkenntnisurteil stehen nach der Reform auch in WEG-Sachen zur Verfügung.

Der Gesetzentwurf soll weiter die Möglichkeiten, sich über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft näher zu informieren, verbessern. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das soll insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute kommen, die sich so leichter Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.

Schließlich führt der Gesetzentwurf für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer deutlich gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.

Autor (ViSdP): Frank Richter, Rechtsanwalt, 69221 Dossenheim


Das Datum, an dem dieser Artikel eingestellt wurde, entspricht nicht zwingend dem Tag der Erstellung dieses Artikels. Bitte informieren Sie sich im Zweifel beim Autor oder einem anderen Fachmann über die Aktualität und Richtigkeit der Inhalte.


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