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Energiepass ab 01.01.2008 für ca. 18 Millionen Gebäude – Welche rechtliche Konsequenzen stehen für die Betroffenen im Ra
 
Autor: Rechtsanwalt Thomas Schmitt
Kanzlei: JuS Rechtsanwälte
Ort: 86150 Augsburg
erstellt am: 08.12.06
 
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Energiepass ab 01.01.2008 für ca. 18 Millionen Gebäude – Welche rechtliche Konsequenzen stehen für die Betroffenen im Ra
Bereits seit dem 16.12.2002 besteht EU-rechtlich die Verpflichtung deutschlandweit ab 2006 sicher zu stellen, dass bei dem Bau eines Gebäudes, dem Kauf oder der Neuvermietung einer Immobilie einen Energiepass zur Verfügung gestellt wird.

Ziel der Vorgaben aus Brüssel ist es u. a. das Verbraucherbewustsein für die energetische Effizienz von Gebäuden zu erhöhen und die Motivation von Energiesparmaßnahmen zu stärken. Gerade bei den aktuell stark gestiegenen und wohl noch weiter steigenden Energie- und Heizkosten spielt letzteres eine wichtige Rolle, mithin sollen sowohl Bauherren, als auch Mieter und Käufer eines Gebäudes besser über die bevorstehenden Betriebskosten informiert werden. Der Energiepass soll in diesem Zusammenhang auch Vergleichsmöglichkeiten über die energetische Qualität von Gebäuden und Wohnungen liefern und Entscheidungskriterien an die Hand geben, wenn es darum geht ein Haus oder eine Wohnung anzumieten oder zu kaufen. Neben den vorgenannten Informationen an die Verbraucher soll der Energieausweis auch ein Anreiz zur verstärkten (energetischen) Sanierung des vorhandenen Wohnungs- und Gebäudebestands sein.

 
Am 24.10.06 haben sich die Fraktionsvorsitzenden der Koalition über die maßgeblichen Eckpunkte der Energieeinsparverordnung verständigt, sodass überwiegend die Ansicht vertreten wird, dass die Pflicht zur Erlangung eines Energiepass nun ab 01.01.2008 verbindlich wird. Nach allgemeiner Einschätzung werden von dieser Verpflichtung insgesamt ca. 18 Millionen Gebäude wie folgt betroffen sein:
 
- für Gebäude mit weniger als 5 Wohnungen, die vor 1978 gebaut wurden, wird der strengere, bedarfs-
orientierten Energieausweis zur Pflicht (ebenso für Gebäude und Modernisierungsmaßnahmen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert werden),
- für Gebäude, die durch Sanierungsmaßnahmen auf einen Stand gebracht werden, der mindestens
dem Stand der Wärmeschutzverordnung entspricht, gilt Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis,
- ebenso gilt Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis bei größeren Gebäuden (ab 5 Wohneinheiten),
- der Energiepass darf jeweils nicht älter als 10 Jahre sein.
 
Der Verbrauchsausweis wird lediglich auf Basis des tatsächlichen (und damit sehr nutzerabhängigen) Energieverbrauchs erstellt, während beim strengeren Bedarfsausweis objektive Daten ermittelt werden, die unter Normbedingungen erfasst werden und sodann bundesweit vergleichbar sind. Von Fachstellen wurde durchwegs der Bedarfsausweis gefordert, da er größere Sicherheit hinsichtlich der Vergleichbar-keit der Energieeffizienz einer Immobilie liefert; auch wird, so die geäußerten Befürchtungen, die Wahl-möglichkeit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis zu einer Verunsicherung der Verbraucher führen.
Auch wenn das Energieeinsparungsgesetz nur davon spricht, dass die Energieausweise „lediglich der Information dienen“ werden, zieht die Einführung des Energiepass (und dessen inhaltlichen Aussagen) sehr wohl auch u.a. folgende bedeutende (teils noch umstrittene) rechtliche Konsequenzen nach sich:
 
- Bußgeldzahlung (infolge öffentlich-rechtlicher Pflicht zur Erlangung des Energiepass ab dem 01.01.08)
- Anspruch des Mieters auf Vorlage und Einsicht des Energiepass gegenüber Vermietern,
- Möglichkeit zur Mietminderung wegen Verletzung des sog. Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei
  schlechten Energiewerten, falls der Energiepass Bestandteil des Mietvertrages wurde,
- Ausübung von Gewährleistungsrechten (Nachbesserungs- und Schadenersatzansprüche) gegen den Aussteller des Energiepass bei inhaltlich fehlerhaftem Energiepass,
- Möglichkeiten zur Kaufpreisreduzierung bis hin zu Rücktritts- und Kündigungsmöglichkeiten bei Immobilienkäufen, bei falschen Aussagen zur energetischen Qualität des Energiepass, wenn dieser zum Vertragsinhalt oder zur Geschäftsgrundlage des Vertrages wurde.
 
Es ist daher ratsam bestehende bzw. künftige Immobiliennutzungs- und Kaufverträge auf die kommende Rechtslage zu überprüfen und ggf. anzupassen.

Autor (ViSdP): Rechtsanwalt Thomas Schmitt, JuS Rechtsanwälte, 86150 Augsburg


Das Datum, an dem dieser Artikel eingestellt wurde, entspricht nicht zwingend dem Tag der Erstellung dieses Artikels. Bitte informieren Sie sich im Zweifel beim Autor oder einem anderen Fachmann über die Aktualität und Richtigkeit der Inhalte.


 
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