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   Zwangsvollstreckungs-Recht
Zwangsversteigerung-Seminar
 
Autor: Dr. iur. Thomas Schulte
Kanzlei: Dr. Schulte und Partner - Rechtsanwälte
Ort: 10717 Berlin
erstellt am: 01.08.06
 
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Zwangsversteigerung-Seminar

Eine helfende Hand – sagt ein altes Sprichwort – findet sich meist am Ende des eigenen Armes. Das angebotene Seminar soll die Teilnehmer in die Lage versetzen, die rechtlichen Grundlagen zu kennen und Handlungsoptionen zu erarbeiten.

Unsere Referenten werden, auch für den Laien verständlich, schildern, was Sie tun können, um die Kreditkündigung bzw. Zwangsversteigerung zu vermeiden oder aber nach Ihren Vorstellungen das Beste zu erreichen.


Teil I
Die Bank droht damit, den Kredit zu kündigen und zur Rückzahlung fällig zu stellen. Zu Recht?

Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung steht den Kreditinstituten zu, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (Nr. 19 Abs. 3 AGB Banken; Nr. 26 Abs. 2 AGB Sparkassen). Dies ist der Fall,
  • bei erheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten (Verzug, Verweigerung von Sicherheiten, falsche Angaben über Vermögensverhältnisse),
  • wenn eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Kunden oder der Wertverfall einer Sicherheit eintritt und dadurch die Rückzahlung des Darlehens gefährdet ist.
a )        Kündigung wegen Vertragsverletzung.

      aa) Verzug


bb)  Verweigerung von Sicherheiten

cc)   Falsche Angaben über Vermögensverhältnisse

Die Bank ist zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Kunde die Bank durch unrichtige Angaben über seine Vermögensverhältnisse, z. B. unrichtige Bilanzen, getäuscht hat oder angesichts seiner wirtschaftlichen Krise deren Offenlegung verweigert (BGH NJW 2004, 838). Die Offenlegung der Vermögensverhältnisse gehört zu den wesentlichen Verpflichtungen eines jeden Kreditnehmers, wobei diese unter dem Einfluss Anglo-Amerikanische Kreditverträge zunehmend durch so genannte vertraglich vereinbarte „representations and warranties“ an Einfluss gewinnen.

Einfügen: Kreditvereinbarungen der Royal Bank of Scotland.


b)                 Wesentliche Verschlechterungen der Vermögensverhältnisse

Für eine außerordentliche Kündigung reichen schon eingetretene oder gar nur drohende Verschlechterungen der Vermögensverhältnisse des Kunden nicht aus. Es müssen weitere Umstände hinzukommen, nämlich die Gefährdung der Rückzahlung des Kredits, insbesondere beim Fehlen ausreichender Sicherheiten.

Die außerordentliche Kündigung eines gesicherten Kredits unterliegt darüber hinaus weiteren Schranken. Sie ist nach § 490 BGB nur dann zulässig, wenn die Rückerstattung auch unter Berücksichtigung der Sicherheit gefährdet ist. Die bloße Existenz von Sicherheiten reicht für den Ausschluss des Kündigungsrechts dagegen nicht. Ausreichende Sicherheiten sind vorhanden, wenn sie nach dem Urteil eines unbeteiligten, sachkundigen Beobachters im Hinblick auf die Gesamtumstände zur Deckung des vollen Kreditrisikos ausreichen und ohne besondere Schwierigkeiten verwertbar sind.

Von dem Bundesgerichtshof wurde im Jahre 2003 der Fall entscheiden, ob eine fristlose Kündigung bei unmittelbar drohender Gefahr der Betriebseinstellung ausgesprochen werden darf.

Fall:      Der Z nahm bei der klagenden Bank zur Existenzgründung zwei Annuitätendarlehen in Höhe von 0,5 Mio DM und 1,5 Mio DM auf. Der Betrieb des Z entwickelte sich nicht wie erwartet. Nachdem die Bank die Einlösung einer Lastschrift zur Begleichung der Büromiete für den September 1994 verweigert hatte, teilte der von dem Beklagten beauftragter Rechtsanwalt der Bank mit, dass bei einer endgültigen Zahlungsverweigerung der Betrieb sofort eingestellt werden müsse. Die Bank löste die Lastschrift daraufhin ein, lehnte aber mit Schreiben vom 7. September 1994 die Ausführung weiterer Überweisungen wegen Überschreitung der Kreditlinie ab. Sie kündigte am 26. September 1994 gemäß Nr. 19 AGB Banken und Nr. 10 ihrer Allgemeinen Darlehensbedingungen fristlos. Z stellte den Betrieb daraufhin ein. Nach Verwertung der Sicherheiten verlangt die Bank die Bezahlung ihrer Restforderung in Höhe von 1.262.310,98 DM. Der Z rechnet mit Schadensersatzansprüchen wegen unberechtigter Kündigung der Kredite auf. Mit Recht? (Nach BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 – XI Z R 50/02).

Das Oberlandesgericht Hamm ist davon ausgegangen, dass die Kündigung zu Unrecht erfolgte, weil die Bank das Risiko, dass die Kredite mangels Eigenkapitals nur aus Betriebseinnahmen zurückgezahlt werden konnten, übernommen hatte. Dem Oberlandesgericht reichte es aus, dass ein Deckungsgleichstand von Einnahmen und Ausgaben vorlag. Es ging darüber hinaus davon aus, dass die Kündigung zu Unzeit erfolgte, weil der Z die von der Bank zur Durchführung der Darlehen in der Krise erteilten Auflagen erfüllt habe. Das Oberlandesgericht hielt darüber hinaus die Kündigung für treuwidrig, weil die Parteien gemeinsam bei Vertragsabschluss das Risiko übernommen hätten, dass der von der Bank finanzierte Betrieb rentabel läuft.

Der Bundesgerichtshof hat demgegenüber die fristlose Kündigung für begründet gehalten, weil eine wesentliche Verschlechterung der Vermögenslage des Z einzutreten drohte und dadurch die Erfüllung der Verbindlichkeiten gegenüber der Bank gefährdet war. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berechtigt die unmittelbar drohende Gefahr der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers zur fristlosen Kündigung des Darlehens aus wichtigem Grund. Diese Gefahr bestand im vorliegenden Fall unstreitig.

Was hilft in den Fällen der fristlosen Kündigung?

Sicherheiten anbieten! Diese Sicherheiten werden in einer solchen Situation in aller Regel von Dritten (Ehegatte, Verwandten, Freunden) gestellt.   Das sollte man sich gut überlegen, ob man in der Krise diesen Weg gehen will.

Was gibt es an Alternativen?

Man kann der Bank gegenüber auf eine bestehende Mitverantwortung an dem fehlgeschlagenen Kredit hinweisen und für den Fall der Kündigung damit drohen, die Bank auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen. Verhandlungsziel ist es, einen teilweisen Forderungsverzicht zu erreichen und damit die Unterdeckung zu beseitigen.

In den achtziger Jahren des 20. Jahrhunderts hat das OLG Stuttgart den Versuch unternommen, der Kreditwirtschaft eine Mitverantwortung für die Aufnahme eines Kredites, der erkennbar zur Überschuldung des Kreditnehmers führte, zuzuerkennen (OLG Stuttgart in NJW 1988, 833). Der Versuch scheiterte am BGH, der in dieser Sache entschieden hat, dass ein Kreditnehmer für die Beurteilung seiner finanziellen Lage selbst und alleine verantwortlich ist und daher die Konsequenzen einer für ihn ruinösen Kreditaufnahme zu tragen hat (BGH NJW 1989, 1665). Danach besteht der Grundsatz der Eigenverantwortung des Kreditnehmers. Lediglich in eng begrenzten Ausnahmefällen macht die Rechtsprechung hiervon eine Ausnahme. In der Rechtsprechung zur Wirksamkeit der Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds ist inzwischen anerkannt, dass die Bank haftet, wenn sie

  • einen konkreten und von ihr erkannten Wissensvorsprung hinsichtlich der Werthaltigkeit der zu finanzierenden Beteiligung hat, mit anderen Worten, die Bank um die Wertlosigkeit der Beteiligung weiß
  • über ihre Rolle als neutrale Kreditgeberin hinausgegangen ist.
Beide Varianten sind in der Praxis schwer nachzuweisen, so dass es in aller Regel bei der Eigenverantwortung des Kreditnehmers verbleibt.

Auf der europäischen Ebene gibt es Bemühungen um eine ausgewogenere Verteilung der Verantwortlichkeit für die Kreditvergabe zwischen Kreditnehmer und Bank. Eine gesetzliche Regelung für eine Mitverantwortung der Banken bei der Kreditvergabe gibt es bereits in Belgien und der Schweiz. Insbesondere im Bereich der Wohnungsbaukredite spricht deshalb vieles für eine künftige Mitverantwortung der Banken.

Es ist jedoch noch einmal darauf hinzuweisen, dass nach der gegenwärtigen Gesetzeslage und Rechtsprechung die Durchführung einer Kreditfähigkeitsprüfung und Vorhabensplausibilität nicht zu den vorvertraglichen Sorgfaltspflichten der Kreditgeber gehört und eine Mitverantwortung der Banken über das mit einem Kredit verbundene wirtschaftliche Risiko hinaus grundsätzlich nicht besteht. Auch die durch „Basel II“ veranlasste Kreditfähigkeitsprüfung wird allein im Interesse der Kreditinstitute und ihrer Gläubiger erfolgen und eine unverantwortliche Kreditvergabe keineswegs ausschließen, sondern nur zur Absicherung durch entsprechendes Eigenkapital führen. Gleiches gilt für die Prüfungspflichten der Kreditinstitute nach dem Kreditwesengesetz (KWG).

Als weitere Alternative kommt in Betracht eine Umschuldung zu aktuellen Konditionen bei einem Verzicht der Bank auf die dabei anfallende Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei den aktuell historisch niedrigen Zinsen führt auch dieser Weg zu dem Ziel, eine Unterdeckung zu beseitigen. Verhandlungsziel dabei ist, zu erreichen, dass die Bank auf die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet.

Für den Außenstehenden erscheint dieser Weg außerordentlich plausibel und nahe liegend zu sein, er ist es indessen für die Bank nicht. Die Umschuldung des Kredites zu Selbstkosten führt zu einem Gewinneinbruch im laufenden Geschäftsjahr der Bank und damit zu der unmittelbaren Gefahr, dass der Aktienwert bzw. der Geschäftswert der Bank herabgestuft wird. Das ist das Letzte, was die Bank gebrauchen kann. Von daher besteht die Tendenz, lieber eine Zwangsversteigerung verbunden mit einer entsprechenden Wertberichtigung in Kauf zu nehmen, weil diese zwar Rückstellungen erfordert und damit auch den Gewinn drückt, aber den Gewinn vergangener Jahre und nicht den aktuellen Gewinn. Aus der Bilanz geht dann hervor, dass der aktuelle Gewinn prächtig ist und noch prächtiger wäre, gäbe es die Rückstellungen für Verluste aus längst vergangenen Jahren nicht. Das ist ganz wichtig für die Optik und den aktuellen Geschäftswert. Darüber hinaus werden die Verluste, die durch die Zwangsversteigerung entstehen, dadurch abgemildert, dass die Bank diese Verluste mit den aktuellen Gewinnen steuerlich verrechnen und sie damit auf die Hälfte des eigentlichen Verlustes abmildern kann. Das sind die Gründe, warum die Bank diesen Weg nur sehr zögerlich beschreitet.

Im Einzelnen:

Besteht ein Anspruch des Kreditnehmers auf Umschuldung gegen Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung?

Kosten einer Umschuldung. Berechnungsmethoden der Banken (Vorfälligkeitsentgelte).


Die aktuelle BGH Rechtsprechung zu dem Themenkreis.

Das Verhalten der Banken (oben bereits in Kurzform dargestellt) und wie man die Bank möglicherweise doch überzeugen kann.

Das aktuelle Zinsniveau und seine voraussichtliche Entwicklung.

Sollten die aufgezeigten Alternativen zu nichts führen, so bleibt immer noch eine relativ sichere Möglichkeit: der Rückerwerb des eigenen Objektes aus der Zwangsversteigerung.

Statt finanzieller Mittel Dritter zur Nachbesicherung des oder der Kredite einzusetzen, werden diese als Eigenkapital für eine Erwerbsfinanzierung aus der Zwangsversteigerung verwendet. Das Objekt kann zum sehr viel geringeren aktuellen Marktwert erworben werden, der deutlich unter dem liegt, was der Schuldner und Kreditnehmer einmal dafür bezahlt hat.

Mit dem Erwerb aus der Zwangsversteigerung erlöschen die Verbindlichkeiten der Bank gegenüber nicht, so dass der Schuldner und Kreditnehmer nicht selber als Erwerber auftreten kann. Der Erwerb erfolgt vielmehr über Dritte, die dem Schuldner nahe stehen, wie die Ehefrau, Verwandte oder Freunde. Um die Verbindlichkeiten der Bank gegenüber loszuwerden, muss eine gesonderte Lösung gefunden werden.


Das leitet über zum Teil II, der Zwangsversteigerung und dem dabei zu beachtenden Verfahren und den Möglichkeiten, sich zum eigenen Vorteil Handlungsmöglichkeiten zu eröffnen.

Teil II

Die Bank stellt die vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuld zu und beantragt die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht.
Die Bank stellt die vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuld zu und beantragt die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht.

Autor (ViSdP): Dr. iur. Thomas Schulte, Dr. Schulte und Partner - Rechtsanwälte, 10717 Berlin


Das Datum, an dem dieser Artikel eingestellt wurde, entspricht nicht zwingend dem Tag der Erstellung dieses Artikels. Bitte informieren Sie sich im Zweifel beim Autor oder einem anderen Fachmann über die Aktualität und Richtigkeit der Inhalte.


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