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   Bank- und Börsenrecht
Finanzierte Erwerbermodelle - Risikofreistellung durch die Bank?
 
Autor: Thomas Fuhrmann
Kanzlei: Rechtsanwaltskanzlei
Ort: 99094 Erfurt
erstellt am: 14.07.06
 
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Finanzierte Erwerbermodelle - Risikofreistellung durch die Bank?

Der EuGH hat sich in zwei neueren Entscheidungen vom 25.10.2005 zum Az.: C-350/03 und zum Az.: C-229/04 mit den Folgen des Widerrufs von Haustürrealdarlehen nach den Vorschriften der EU-Haustürrichtlinie auseinandersetzen müssen.

Den Vorabentscheidungsersuchen lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Eine Bauträgerfirma hat Anfang der 90iger Jahre einen Appartementkomplex, der insbesondere an Geschäftsreisende vermietet werden sollte, errichtet. Die einzelnen Appartements wurden in Form von Wohnungseigentum als steuerlich vorteilhafte Kapitalanlage an Privatpersonen veräußert. Der Bauträger schaltete hierzu eine von ihm beherrschte Vertriebsfirma ein, die wiederum eigene Vermittler als selbständige Anlagevermittler einschaltete.

In der überwiegenden Zahl der Fälle erfolgte die Finanzierung des Kaufes dadurch, dass erstrangig und zweitrangig gesicherte Teilbeträge von verschiedenen Banken finanziert worden sind.

Die Vertragsabwicklung gestaltete sich so, dass der Vermittler ein oder mehrere Gespräche in den Privatwohnungen der Darlehensnehmer führte, um „Berechnungsbeispiele“ vorzulegen, um so die zur Beantragung der Finanzierung erforderlichen persönlichen Angaben und Bonitätsunterlagen zu sammeln. Der Vermittler erschien einige Wochen später erneut und legte bereits ausgefertigte Darlehensverträge zur Unterschrift vor. Die jeweiligen Immobilienkaufverträge bzw. eine zum Abschluss eines derartigen Vertrages ermächtigende Vollmacht wurden jeweils parallel dazu notariell beurkundet.

Kurze Zeit nach Fertigstellung des Gebäudes stellte die Betreiberfirma die Pachtzahlungen ein und wurde insolvent. Das gleiche Schicksal ereilte die Bauträgerfirma. Die avisierte Auslastung des Gebäudes wurde nie erreicht. Die mit der Anlage erzielten Einnahmen waren unzureichend. Aufgrund von Beschränkungen in der Teilungserklärung war es nicht möglich, die Wohnungseinheiten gesondert zu verwerten, da eine Eigennutzung oder Einzelvermietung ausgeschlossen war.

In der Folge stellten die Darlehensnehmer ihre Zahlungen ein. Die darlehensgewährende Bank nahm die Darlehensnehmer daraufhin gerichtlich in Anspruch.


Das Landgericht Bremen gab der Klage statt. Das Hanseatische Oberlandesgericht wies die Klage nach Beweiserhebung ab. Das Gericht ging vom Vorliegen einer Haustürsituation aus. Auf die Revision der unterlegenen Bank hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts mit Urteil vom 27.01.2004 auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung zurück, woraufhin sich das Hanseatische Oberlandesgerichts mit diversen Vorlagefragen an den EuGH wandte.
Gegenstand des Vorabentscheidungsersuchens war die Auslegung der Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20.12.1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen. Der EuGH hatte bereits in seinem Urteil vom 13.12.2001 in der Sache Heininger - Az.: C-481/99 - die Richtlinie in drei wesentlichen Punkten wie folgt ausgelegt:

Die Richtlinie ist auf Kreditverträge anwendbar, die zur Finanzierung eines Immobilienkaufs geschlossen wurden.

Ein Verbraucher, der einen Realkreditvertrag in einer Haustürsituation geschlossen hat, verfügt grundsätzlich über ein Widerrufsrecht nach Artikel 5 der Richtlinie, wobei die Folgen eines etwaigen Widerrufs eines Kreditvertrages für den Kaufvertrag über die Immobilie und für die Bestellung des Grundpfandrechtes sich nach nationalem Recht richten.

Die Frist zur Berechnung des Widerrufes von 7 Tagen berechnet sich ab dem Zeitpunkt, zu dem der Verbraucher vom Gewerbetreibenden über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist.

Der EuGH bestätigt mit seiner Auffassung, dass beim Widerruf  einer Wohnungsfinanzierung die Eigentumswohnung bei den Rückabwicklungsfolgen außen vorbleibt, da die Rechtsprechung des BGH, die die Anwendbarkeit des § 9 Verbraucherkreditgesetz wegen § 3 Verbraucherkreditgesetz nicht zulässt.

Wesentlich an der Entscheidung des EuGH ist jedoch, dass für die Feststellung der Haustürsituation es auf deren objektives Vorliegen ankommt und nicht auf die Kenntnis oder das Kennenmüssen der Bank. Wermutstropfen der Entscheidung sind die bankenfreundlichen Rückabwicklungsfolgen bei falscher oder unterbliebener Belehrung. Diese stellen sich so dar, dass

die Rückzahlung der Darlehensvaluta an den Darlehensgeber zu erfolgen hat, obwohl das Darlehen nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept zur Finanzierung des Erwerbs der Immobilie dient und unmittelbar an deren Verkäufer ausgezahlt wird

die sofortige Rückzahlung der Darlehensvaluta gefordert werden kann der Darlehensgeber marktübliche Zinsen fordern kann.

Nach den Entscheidungen des EuGH gilt für Verbraucher eine wichtige Ausnahmeregelung. Wenn ein Kunde infolge eines mit einer fehlenden oder falschen Widerrufsbelehrung versehenen Darlehens eine Eigentumswohnung kauft, so hat die Bank ihn von den damit verbundenen Risiken freizustellen.

Autor (ViSdP): Thomas Fuhrmann, Rechtsanwaltskanzlei, 99094 Erfurt


Das Datum, an dem dieser Artikel eingestellt wurde, entspricht nicht zwingend dem Tag der Erstellung dieses Artikels. Bitte informieren Sie sich im Zweifel beim Autor oder einem anderen Fachmann über die Aktualität und Richtigkeit der Inhalte.


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