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   Mietrecht und Pachtrecht
Miete trotz Mängeleinrede?
 
Autor: Thomas Fuhrmann
Kanzlei: Rechtsanwaltskanzlei
Ort: 99094 Erfurt
erstellt am: 14.07.06
 
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Miete trotz Mängeleinrede?

Eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes stärkt die Rechte des Vermieters bei der Geltendmachung von Ansprüchen auf rückständige Miete. In seiner Entscheidung vom 01.06.2005 - Az.: VIII ZR 216/05 - hat der BGH einer Vermieterin Recht gegeben, die Ansprüche auf rückständige Miete aus einem Wohnungsmietvertrag trotz Mängeleinrede der Mieterin im Urkundenprozess geltend gemacht hatte.

Die Parteien des Rechtsstreits hatten einen Mietvertrag über eine 4-Zimmer-Wohnung geschlossen. Die monatliche Miete war mit € 660,00 vereinbart. Für November 2003 zahlte die Mieterin lediglich € 169,80. Die Vermieterin klagte wegen des verbleibenden Restbetrages in Höhe von € 490,20 nebst Zinsen unter Vorlage des Mietvertrages im Urkundenprozess. Die Mieterin hat eingewendet, dass der Urkundenprozess unstatthaft sei, rechnete ihrerseits mit Gegenforderungen auf und behauptete zusätzlich, dass das Mietobjekt Mängel aufweist. Die Mängel jedoch konnte die Mieterin mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln nicht belegen. Die Vorinstanzen hatten die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen. Mit der Revision hatte die Vermieterin Erfolg. Die Mieterin wurde unter Vorbehalt der Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt.

Die Entscheidung des BGH ist insofern richtungsweisend, da die Frage, ob Mietzinsansprüche aus Wohnungsmietverhältnissen im Urkundenprozess geltend gemacht werden können, bislang nicht entschieden war.

Nach einer Entscheidung des BGH vom 07.03.1999 - Az.: XII ZR 321/97 - ist es anerkannt, dass Mietforderungen aus einem gewerblichen Mietverhältnis im Urkundenprozess eingeklagt werden können. Ob dies auch für Wohnungsmietverhältnisse gilt, war bislang umstritten.

Der BGH führt hierzu aus, dass gemäß § 592 Satz 1 ZPO der Urkundenprozess grundsätzlich für die Geltendmachung aller Ansprüche, die auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme gerichtet sind, statthaft ist. Mietforderungen sind hiervon nicht auszunehmen. Grund hierfür ist, dass ein Urkundenprozess nach § 592 Satz 1 ZPO schon dann statthaft ist, wenn sämtliche zur Begründung des Anspruches erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. In dem vom BGH entschiedenen Fall ist dies durch Vorlage des Mietvertrages erfolgt.

Der Bundesgerichtshof hat die Auffassung vertreten, dass es dem Urkundenprozess nicht entgegensteht, dass die Mieterin Mängel der Mietsache behauptet hat. Eine Mängeleinrede, die gemäß § 536 Absatz 1 BGB von Gesetzes wegen zu einem teilweisen Erlöschen des Mietzinsanspruches führen kann, steht der Geltendmachung der nach dem Mietvertrag geschuldeten, nachgewiesenen Miete nicht entgegen. Voraussetzung des § 592 Satz 1 ZPO ist lediglich, dass der mieterseits behauptete Anspruch durch Urkunden bewiesen werden kann.

Ursächlich hierfür ist, dass die Mangelfreiheit der Mietsache nicht zu den Tatsachen gehört, die zur Begründung des Anspruches auf Mietzinszahlung erforderlich sind. Die Mangeleinrede stellt eine materiellrechtliche Einwendung des Mieters gegen die vermieterseits behauptete Mietzinsforderung dar. Solche Einwendungen sind vom Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen.

Falls der Prozessgegner Einwendungen gegen die Klageforderung erhebt, hat er im Urkundenprozess nur die Möglichkeit, die für die Einwendung zugrunde liegenden Tatsachen durch Urkunden oder durch Parteivernehmung zu beweisen, so § 595 Absatz 2 ZPO.

Wenn dem Mieter dieser Beweis nicht gelingt, ist der Klage durch Vorbehaltsurteil zunächst stattzugeben und dem Mieter die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorzubehalten. Im sich sodann anschließenden sogenannten Nachverfahren muss der Mieter mit allen im Zivilprozess zugelassenen Beweismitteln die von ihm behaupteten Tatsachen so nachweisen, dass im Wege der Beweisaufnahme festgestellt werden kann, ob die Einwendungen des Mieters berechtigt sind. Sofern das der Fall ist, wird das Vorbehaltsurteil im Nachverfahren aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Der BGH erklärt ausdrücklich, dass der Mieter keinen anderen Nachteilen ausgesetzt wird, als diejenigen Beklagten im Urkundenprozess, die von ihnen geltend gemachte rechtsvernichtende Einwendungen nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln nachweisen können. Es ist daher kein Grund ersichtlich, einen Mieter stärker zu schützen. Der Mieter wird hinreichend dadurch geschützt, dass gegen ihn zunächst nur ein Vorbehaltsurteil ergeht und er im Nachverfahren seine rechtsvernichtenden Einwendungen erheben kann. Der BGH führt weiter aus, dass der Mieter den Nachteilen, die ihn durch eine mögliche vorläufige Vollstreckung aus dem Vorbehaltsurteil entstehen, weitgehend durch die Schutzanordnungen des Zivilprozessrechts begegnen kann. Des Weiteren ist er durch eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters abgesichert. Die in Kauf zu nehmenden Nachteile, die sich für den Mieter aus der Geltendmachung des Anspruches im Urkundenprozess ergeben, sind nur von vorläufiger Natur und daher hinzunehmen.

Fazit:
Gerade vor dem Hintergrund, dass Mieter vielfach die Mängeleinrede ins blaue hinein erheben, um die monatlich geschuldete Miete zu mindern, eröffnet sich dem Vermieter mit der wiedergegebenen Entscheidung des Bundesgerichtshofes die Möglichkeit, relativ zügig offene Mietzinsansprüche durchzusetzen.

Autor (ViSdP): Thomas Fuhrmann, Rechtsanwaltskanzlei, 99094 Erfurt


Das Datum, an dem dieser Artikel eingestellt wurde, entspricht nicht zwingend dem Tag der Erstellung dieses Artikels. Bitte informieren Sie sich im Zweifel beim Autor oder einem anderen Fachmann über die Aktualität und Richtigkeit der Inhalte.


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